La ley obliga al constructor y/o al promotor de una vivienda nueva a responder y otorgar al propietario, comprador y/o a terceros adquirentes de una serie de garantías por la vivienda comprada o por los trabajos de construcción realizados y que, dependiendo del tipo de trabajo, debe acogerse a unos plazos de uno, tres o diez años de garantía.
Garantías por vicios o defectos de la construcción.
Durante el primer año el constructor debe responder de los daños materiales que surjan como consecuencia de una deficiente ejecución de las obras, que afectarían a defectos de terminación y acabado, como por ejemplo ajustes en puertas y ventanas que no cierren bien, defectos en pavimentos y azulejos, repasos en pintura, etc.
El constructor deberá de responder durante los primeros tres años de los daños materiales causados en la vivienda a causa de vicios o defectos, tanto en elementos constructivos como en instalaciones, de tal manera que en todo momento la vivienda pueda ser utilizada de modo satisfactorio. Ejemplos de responsabilidades que se incluirían en este grupo son: los fallos en instalaciones (electricidad, fontanería, calefacción, aire acondicionado) y problemas de humedades, goteras o condensaciones no causadas por una mala ventilación de la vivienda.
Y por último, la ley obliga al constructor a responder durante un plazo de diez años de los daños que puedan aparecer en la vivienda como consecuencia de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural de la misma. Estos daños estructurales serían aquellos que pudieran comprometer la estabilidad del edificio tales como: defectos en cimentación, forjados, muros u otros elementos estructurales.
Seguro decenal de daños de la edificación.
Para la cobertura de los daños estructurales referidos anteriormente, la ley obliga al promotor de una vivienda a constituir un Seguro decenal de daños a la edificación, que es de obligado cumplimiento en el caso de empresas promotoras y una exigencia para poder proceder a la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
En el caso de promotores particulares, estos pueden renunciar al mismo, aunque deben valorar si ello les conviene o no, ya que dicha renuncia sería extensible a los futuros compradores de su vivienda en caso de una posible transmisión de la misma anterior a los diez años desde su construcción, además de estar renunciando a una garantía y protección adicional sobre su nueva vivienda. La cobertura de este seguro tiene que ser del 100% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales.
El proceso para la obtención del seguro de garantía decenal se inicia, por parte del promotor o constructor de la vivienda, cuando se obtiene la licencia municipal de obras, previamente al inicio de las obras. En este momento se suscribe la póliza provisional o prepóliza con la compañía aseguradora.
Para concertar el seguro es indispensable que el promotor o constructor de la vivienda contraten los servicios de un organismo de control técnico (OCT) para que supervise el proyecto y la correcta ejecución de las obras, emitiendo los correspondientes informes en el transcurso de los trabajos de construcción, durante sus distintas fases.
Una vez terminada la construcción, acreditada mediante los correspondientes certificados y actas, y siempre que los informes de la OCT sean satisfactorios, la compañía de seguros emitirá la póliza definitiva, que se aportará para la Declaración de Obra nueva ante notario.
Inicio del plazo para el cómputo de las garantías.
Los plazos para el cómputo de las garantías empiezan a contar desde el momento de la recepción de la obra, que tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada mediante el Certificado Final de Obra emitido por la dirección facultativa (arquitecto y aparejador) de la misma.